房地产试题及答案

1、房地产是--- 和---- 的总称。

2、以---- 作为物质载体的财产称为地产，以----- 作为物质载体的财产称为房产。 3、房地产法调整的对象包括房地产---- 关系和---- 关系。

4．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产 、----- 、------- 和------ 过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。 5、我国土地所有权归属分为---- 和---- 两种。

6、国家将国有土地使用权出让给土地使用者，后者取得土地使用权后享有占有权、----- 、----- 抵押权等民事权利。

7．房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行----- 和-----的行为。 8、房地产交易的客体是一种特殊的商品----- 。

9．商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地的最高出让年限是------ 。 10、房地产转让包括 、----- 或其它合法转让方式。 11．土地使用权的划拨，由------- 依法批准。 12．房屋租赁可以分为----- 和---- 两种形式。 13、国家实行---- 使用权和房屋所有权----- 制度。

二、单项选择题

1．房地产的特点不是（ ）。 A、不可移动性 B、保值性 C、个别性 D、短暂性

2．不属于房地产法律关系构成要素的是（ ）。 A、主体 B、客体 C、房地产法 D、内容

3．我国土地所有权的归属不可能是（ ）。 A、全民所有 B、国家所有 C、集体所有 D、个人所有

4．土地使用权出让市场由（ ）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。 A、和企业共同经营 B、企业代理经营 C、国家委托经营 D、垄断经营 5．土地使用权出让的最高年限为（ ）。 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年

6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（ ）。 A、70年 B、60年 C、50年 D、40年

7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（ ）。 A、70年 B、60年 C、50年 D、40年

8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（ ）。 A、租金 B、出让金 C、使用费 D、补偿安置费

9、以下不是公房租赁原则的是（ ）。

A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配

C、实行\"以租养房\"、\"适当照顾职工负担\" D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化

三、多项选择题

1．房地产法的调整对象包括有（ ）。

A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系 D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系 2．房地产业包括（ ）。

A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设 D、房屋买卖 E、房地产抵押

3．房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：A、保值性 B、增值性 C、个别性 D、永久性 E、不可移动性

4．可以成为房地产法律关系主体的是（ ）。 A、国家 B、国家经济管理机关 C、公民 D、法人 E、社会组织

5．可以成为房地产法律关系客体的是（ ）。 A、建材 B、建造技术 C、建筑工人 D、房屋 E、建造行为

6．土地使用权划拔，是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳（ ）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。 A、出让金 B、租金 C、使用费 D、补偿费 E、安置费

7．下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上批准划拨，（ ）。 A、国家机关用地 B、军事用地 C、城市基础设施建设用地 D、国家重点扶持的能源项目用地 E、公益事业用地

8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（ ）。

A、占有权 B、使用权 C、转让权 D、抵押权 E、质押权

9．房地产开发的特点是（ ）。D、综合成本高 E、建设周期长

A、涉及面广 B、投资量大 C、工程项目多

（ ）。

10．设立房地产企业必须具备的条件是（ ）。

A、有自己的名称和组织机构 B、有固定的经营场所 C、有符合规定的注册资本 D、有足够的专业技术人员 E、法律、行规规定的其他条件 11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（ ）。 A、出让 B、抵押 C、转让 D、质押 E、租赁

12．不得转让的房产主要有：（ ）。

A、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的 B、依法收回土地使用权的 C、权属有争议的

D、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 E、司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式房地产权利的

四、判断题

1、房地产具有不可移动性、永久性、个别性、保值性和增值性的特征。（ ） 2、房地产法调整的对象包括房地产行政关系和房地产民事关系。（ ）

3、我国的土地所有权归属分为国家所有、集体所有以及宅基地个人所有三种情况。（ ） 4、国有土地使用权和集体土地使用权都可以有偿出让。（ ） 5、国有土地使用权出让的最高年限为70年。（ ） 6、土地使用权划拨都不需要缴纳费用。（ ）

7、土地使用者权利效力及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。（ ）

8、农村集体土地必须由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。（ ） 9、房地产开发一级企业的注册资金和自有流动资金必须达到人民币2000万元以上。（ ） 10、商品房预售时必须已经取得土地使用权证书。（ ） 11、以出让方式取得的土地使用权不能抵押。（ ）

12、房屋租赁可以分为公房租赁和私房租赁两种形式。（ ） 13、新生的房地产权一定要通过登记加以确认和公示。（ ）

14、房屋所有权因买卖、赠与、继承、调拨等原因转移变更时，应自变更之日起6个月内办理变更手续。（ ）

15、地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。（ ）

16、房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使订立抵押合同并经公证，亦起不到确保抵押权的作用。（ ）

五、名词解释

1、房地产 2、房地产法 3、房地产法律关系 4、房地产业 5、土地使用权出让

6、土地使用权划拨 7、房地产转让 8、房地产抵押 9、房屋租赁 10、房地产开发 11、房地产交易

六、简答题

1．简述房地产法律关系的概念及构成要素 2．简述房地产的特点 3．简述房地产法的调整对象

4、简述以出让方式取得的土地使用权的转让条件 5、简述商品房预售的概念和条件 6、简述房地产开发的特点 7、简述房地产开发应遵循的原则 8、简述不得转让的房产

七、论述题

1．论述房地产法的基本原则。 2、论述土地使用权出让的特点。 3．论述房地产转让的特点。 4．论述房地产抵押的概念及特点。 5．论述房屋租赁的原则及规定。

八、案例分析题

案例一：东明化工厂为扩大生产规模，拟投资850万元建一个分厂，向某县级申请用地30亩（愿以出让方式取得土地使用权），经县批准使用城市规划区内属于莲花村集体所有的土地（非耕地）30亩。为保证按时使用土地，东明化工厂与莲花村签订了土地使用权出让合同。该合同规定由莲花村向工厂出让土地30亩，土地使用权出让金450万元，土地用途为工业地，土地使用权出让年限50年。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。

问：1、该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ 2、县级批准工厂用地30亩是否合法？为什么？ 3、按照有关法律规定该工厂应该怎样取得土地使用权？

案例二：1995年12月，南江市（省辖市）土地规划局与中外合资亚明房地产开发有限公司签订了一份土地使用权出让合同，将南江市江东区花园路100-120号200亩土地使用权出让给亚明公司。亚明公司付清地价款后，对建设项目未作实际投入，即与花木公司签订《联合开发合同》。该合同在有关条款中注明\"在开发工程做到桩基完工，可以进行地下室施工时，花木公司付清全部应付款后，该地块的国有土地使用权和房产所有权即归花木公司所有\"。 问：1、亚明公司与花木公司的合同是否有效？为什么？ 2、本案应该怎样处理？

参

一、填空题 1、房产 地产 2、土地 房屋 3、行政 民事

4、生产 流通 分配 消费 5、全民(即国家)所有 集体所有 6、使用权 转让权 7、基础设施 房屋建设 8、不动产 9、40年 10、买卖 赠予 11、县级以上

12、公房租赁 私房租赁 13、土地 登记发证 二、单项选择题

D 2、C 3、D 4、D 5、D 6、C 7、D 8、B 9、A 三、多项选择题

1、A、C 2、A、B、C、D、E 3、A、B、C、D、E 4、A、B、C、D、E 5、A、B、D、E 6、D、E 7、A、B、C、D、E 8、A、B、C、D

9、A、B、C、D、E 10、A、B、C、D、E 11、B、C、E 12、A、B、C、D、E 四、判断题

1、√ 2、√ 3、× 4、× 5、√ 6、× 7、× 8、√ 9、√ 10、√ 11、× 12、√ 13、√ 14、× 15、√ 16、√ 五、名词解释

1、房地产即房产和地产的通称。地产是指土地财产。在一定的土地所有权制度关系下作为财产的土地，是由其地貌、土壤、岩石、植被、水文、气候等条件所组成的一个的自然综合体。房产是指房屋财产，是在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者、使用者之间可以出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋等建筑物或构筑物。

2、房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。

3、房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。

4、房地产业是从事房地产开发经营、管理和服务的产业。房地产业包括：土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让，房屋的买卖、租赁，房地产的抵押，房地产中介服务和行政管理，以及由此形成的房地产市场。

5、土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让给土地使用者，是国家作为国有土地所有权

人将其所有权权能中的使用权分离出来转让给土地使用者的一种制度。取得土地使用权后，使用者享有占有权、使用权、转让权、抵押权等民事权利。

6、土地使用权划拨是指县级以上依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

7、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予或其它合法方式将房地产转移给他人的行为。 8、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

9、房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承担人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

10、房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。农村集体土地必须由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。房地产开发既包括基础设施建设，也包括房屋建设。

11、房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、抵押和房屋租赁的活动。这种交易的客体是一种特殊的商品--不动产。六、简答题

1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、客体和内容三个基本要素。(1)房地产法律关系主体。房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。（2)房地产法律关系的客体。房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。

2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（1）不可移动性：位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。（2）永久性：土地永久。建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。（3）个别性：房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。房地产保值增值成为一种规律性的现象。

3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类：（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。

4、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 5、商品房预售是指受让人在建房阶段即将房屋连同土地使用权预先售予他人的行为。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已全部交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持

有建设规划许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和峻工交付日期。（4）向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品预售房许可证。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 6、房地产开发的特点：（1）涉及面广。涉及到规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通讯、商业、服务、房地产、文教卫生、园林、环境、银行等部门。（2）工程项目多。如住宅区，小项目几十项、大项目几百项，包括配套项目和附属工程。（3）投资量大，综合成本高。（4）建设周期长。

7、房地产开发应遵循的原则：（1）严格执行城市规划原则。《城市规划法》和《城市房地产管理法》确定了\"城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，服从城市规划管理\"。\"房地产开发必须严格执行城市规划\"。（2）坚持经济、社会和环境效益统一的原则。经济效益是房地产开发生存与发展的必备条件，社会效益是指房地产开发对全社会的效果和利益，环境效益是指造福群众、造福后代、改善城市形象。三者统一才能保持强大的生命力。（3）按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则。（4）设计、施工必须符合标准和规范，项目竣工验收合格后方可投入使用的原则。（5）鼓励开发、建设居民住宅的原则。 8、不得转让的房产主要有：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；（2）司法机关和行政机关依法规定，决定查封或者以其他形式房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、法规规定禁止转让的。 七、论述题

1．房地产法的基本原则是：(1)坚持国家垄断城镇土地一级市场，国有土地有偿、有限期使用原则。我国《城市房地产管理法》明确规定了这一原则。凡进行房地产开发者，必须先获得房地产开发用地的土地使用权，由国家将国有土地使用权在一定年限内出让给受让人，由受让人向国家支付土地使用出让金。(2)保护房地产所有权的原则。国家立法保护房地产所有权，禁止任何组织和个人用任何形式侵犯国家、集体和个人的房地产所有权。(3)国家扶持发展居民住宅建设的原则。我国绝大多数城期处于居住困难的条件下，居住水平低、危房棚户改造慢。对此，国家采取一系列措施加快住宅建设步伐。如税收优惠、住宅建设供地优惠、贷款优惠等。 2．土地使用权出让的特点：(1)土地使用权出让是以土地所有权和使用权分离为基础的。土地使用权是一种在法律规定范围内对物直接支配、享有利益并排除他人干涉的权利，是物权。(2)土地使用权出让是有偿的。土地使用者必须向国家支付一定数额的出让金。出让金的构成，既包含一定年限内的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关的征地拆迁补偿、安置费用等。(3)土地使用权出让是有一定年限的。这个最高年限由法律予以明确规定，实际出让年限由土地使用权出让合同约定，但不得超过最高年限。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，最高出让年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者权利效力不及于地下之物，即对地下资源、埋藏物和市政公用设施等不享有权利。

3、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的

行为。从法律上看，房地产转让具有以下特征：（1）房地产转让人必须是房地产权利人。（2）房地产转让的权利内容是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和国有土地上的房屋所有权。（3）房地产转让的方式包括买卖、赠与或者其他合法方式，主要有买卖、赠与、互换、继承、遗赠等。（4）房地产转让属于要式民事法律行为。即房地产转让的双方主体应签订书面房地产转让合同并经过转移变更登记。建设部《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第1规定：\"凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。\"

房产转让时，房屋所有权及其土地使用权必须同时转让。地产转让时，

该土地上的房屋必须同时转让。房地产转让时，房屋的所有权及其土地使用权必须同时转让。 4．房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押是一种物的担保，确立的是担保物权。房地产抵押权的法律特征有：（1）房地产抵押权是为担保债权而设立的，与所担保的债权是主从关系，对其具有附从性。（2）房地产抵押权具有特定性。以特定的抵押房地产担保特定的债权。（3）房地产抵押权具有不可分性。其效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。（4）房地产抵押权的物上代位性，即抵押房地产发生原有形态变化时，房地产抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上。（5）房地产抵押权的追及性，即抵押人将抵押房地产转让给他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权。新的房地产权利人不得以其不是债务人而提出异议。

5、公房租赁，应遵循以下原则：(1)充分利用、合理分配；(2)实行\"以租养房\"、\"适当照顾职工负担\"；(3)逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化。同时国家规定：(1)承租人可以依照规定与第三人换房；(2)与承租人同住的亲属可以继承住房租赁权；(3)住房承租人对翻修改建后的房屋有优先承租权。

私房租赁应遵循以下原则：(1)主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交纳房租，出租人有修缮义务。(2)公平合理。一般租金不超过房屋修缮费、折旧费、管理费、税款和法定利息。同时国家规定私房租赁：(1)房屋所有权必须清楚；(2)私房出租必须是自住有余；(3)出租人与承租人签订租赁合同，并报房屋所在城市的房管机关备案；(4)房屋租金标准由规定；(5)承租方应妥善保管和使用房屋，出租人应对房屋及设备及时检修，保障居住安全。 八、案例分析题 案例一：

1．该土地使用权出让合同无效，因为，按照我国有关法律规定，城市规划区内集体所有的土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地合作权的出让方只能代表的土地管理局。本例中由莲花村直接向化工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效合同。

2．县级批准该工厂用地30亩是不合法的。依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，县享有土地审批权，最高权限为10亩以下。

3．该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：县依法定权限批准征用莲花村的土地，将集体土地变为国有土地，然后再将土地使用权出让给化工厂，由县土地管理局代表与化工厂签订土地使用权出让合同，化工厂依合同向缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领

取土地使用权证书后，取得土地使用权。 案例二：

1、亚明公司与花木公司的合同无效。因为（1）该合同名为联营合同其实是一个土地使用权的转让合同，因为双方约定\"在开发工程做到桩基完工，可以进行地下室施工时，花木公司付清全部应付款后，该地块的国有土地使用权和房产所有权即归花木公司所有\"。（2）作为土地使用权转让的合同，必须符合法定的条件。法律规定，以出让方式取得土地使用权的，其转让时应当已经按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上。属于成片开发土地的，应符合工业用地或其他建设用地条件。本案例中亚明公司付清地价款后，对建设项目未作实际投入，即与花木公司签订实质为转让的合同，所以是无效的。 2、本合同的处理办法是：（1）合同不能履行；（2）由南江市土地管理部门没收违法所得，并视情节可以处以罚款。