长寿湖国际运动休闲公园项目分析报告

长寿湖国际运动休闲公园项目分析报告

学院：经济与管理 专业：旅游管理

课程名称：项目运行管理 班级学号： 姓名：xx

指导教师：xxx 完成时间： 2014年6月

长寿湖国际运动休闲公园项目分析报告

一、长寿湖项目基本情况

（一）、 长寿湖概况

长寿湖旅游风景区位于重庆寿区东北角，地寿区、垫江县、涪陵市交界处，总占地241平方公里，其中水体面积约65.5平方公里，为中国西南地区最大的人工湖泊。风景区内开阔的水面与连绵蜿蜒的河汊相结合，形态丰富多变，其中203个大小岛屿星罗棋布，与湖水相辉映，自然风光秀丽幽静、飘渺多变，具有极大的开发价值。长寿湖源头龙溪河从东北吴家沱入境，经流65公里注入长江，五十年代在狮子滩筑堤发电造成长寿湖。长寿湖南北长17公里，东西宽5公里，水库面积65.5平方公里。拦河大坝高52米，长3800米，控制流域长140公里，受水面积3020平方公里，正常水位347米，总库容10亿立方米。可通航25公里至垫江县境，是一个多级发电、灌溉、航运、养鱼等综合利用的著名人工湖泊。

（二）、长寿湖发展规划

1、已经完成《长寿湖风景区开发策划报告》，根据长寿湖自身的优劣势分析及对相关市场、行业的细致研究，对长寿湖风景区发展总体定位为：以旅游为引导，房地产为龙头，带动产业发展，最终形成集休闲、度假、会务、居住、智力资金密集型产业于一体的花园新城。

2、已经由重庆大学城市规划与设计研究院完成了《长寿湖风景区总体规划》、《长寿湖风景区西岸片区控制性详细规划》。长寿湖西岸片区是长万高速公路合兴出口至长寿湖镇区的必经临湖地段，正在修建的桃罗公路和合罗公路从片区内穿越，交通便利。该片区位于长寿湖西岸，东以滨湖水位线337米为界，西端大致以海拔400米等高线为界，南至长寿湖镇区凯源宾馆，北达半岛最北端的水井湾，面积约为8平方公里。其南北向长约8公里，东西向平均宽度约为1公里。

（三）、项目地址及基本情况

项目位于长寿湖西岸，罗山半岛附近，占地700亩。在项目周边规划建设的项目有：重庆地区第一家游艇俱乐部、国际锦标级高尔夫俱乐部、水世界国际温泉城等项目。

二、建设内容及规模

（一）、总体规划

根据地形地貌特殊的特点，共规划了五个区域：

一号区域位于长寿湖畔，为水上运动区。将建有皮划艇、水上飞机、热气球等项目，同时引入长寿湖水，建设大型游泳戏水池；

二号区域位于山坡，为动感运动区。将建设大型滑草场、新西兰悠玻球、帐篷露营、野战场等项目；

三号区域为综合服务区和休闲区，将建一个集住宿、餐饮、娱乐等服务功能为一体的多功能会所；

四号区域位于山坡顶端，为景观观光区。将建设环形山地自行车赛道、卡丁车赛道等项目；

五号区域为综合体育休闲区。将建设一个大型体育休闲场所，有足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、壁球、保龄球、儿童娱乐中心等项目。

（二）、各区域项目介绍

1、水上运动区

水上运动区占地100亩，其中水面面积20亩。以长寿湖水为中心，开展多种运动娱乐项目，包括大型游泳戏水池、水上飞机、空中速降等。

泳池引入长寿湖水，配套现代化水循环系统，严格净化消毒，内设有超大型成人池和游乐设施配套齐全的儿童泳池以及冲浪戏水池，占地面积1万平方米，可同时容纳1000多人使用。

湖水的粘稠度最适合水上娱乐及水上运动项目的训练和比赛，可以吸引重庆市体育学院水上运动中心在该处开展水上运动教学，带动水上运动的发展。 在湖边建设有码头，引进水上摩托、香蕉船、快艇等项目，同时建设有10泊位游艇码头，可以方便游艇停靠。 2、动感运动区

动感运动区占地150亩，充分利用坡地条件，打造滑草、悠波球和户外运动项目。

滑草是近几年流行欧美，风靡日本、韩国、等地，深受人们喜爱的休闲运动。挺立在蓝天下的坡顶，远望无尽的风景，然后助滑竿一点，身体向前一倾，转眼间已翻飞在绿野丛中。因此，滑草使许多追求速度和生活乐趣的人们乐此不疲。草坪场软、厚、绿，可让你充分放松心情、释放活力,享受飞一样的刺激、神奇感觉。

滑草场总面积达40000平方米，根据坡度的不同，场地分为高级区、练习区和休闲区。其中初级滑草场占地20000平方米，属多向滑草道，其斜角度依据地势，控制在10度以内，适合初学滑草的游客使用。高级滑草场占地12000平方米，属技巧型滑草道，其最斜角度控制在20度，适合滑草技术水平较高的游客使用。或者也可以坐在滑草车上，从坡上疾驰而下。 为了减轻滑草游客的疲累，滑草场末端设置了一条上坡输送带。滑草场的草皮选用进口马拉草种，这种草的特点是耐践踏，生命力强。滑草鞋、滑板以及撑杆等滑草工具均由意大利进口。 3、综合服务区

综合服务区主要是为游客提供休闲、娱乐、住宿的区域。该区域位于整个体育运动休闲公园的中部，占地面积100亩。主要建筑为一个四星级酒店、小型的运动休闲步行街以及以水为主题的休闲广场。 4、景观观光区

观光区位于山坡顶部，视野开阔，可以俯瞰长寿湖，占地面积150亩，将建设环形自行车道和卡丁车赛道。

因为卡丁车没有差速器,在弯道上行驶时,会产生很强的横向加速,这就要求车手掌握高超的驾驶技巧,否则就会出现摆尾、原地调头等险情。因此，驾驶卡丁车，车手能感受到驾驶普通车所体验不到的刺激和乐趣。赛车场总面积为3万多平方米，跑道宽度平均10米，长度为1200米，同场可容纳60台小型赛车 作赛，可以承接小型赛事。车场内除设有较高速小型赛车外，也有适合一家游乐之情侣双人车、儿童车，此外还设有室内及户外露天茶座，除有一般饮料、啤酒外，更有特色的烧烤美食。 5、综合体育运动休闲区

综合体育休闲区占地达200亩。将建设有标准11人制草皮足球场2块、7人制足球练习场2块，国际标准5人制足球场8个；可供国家级比赛的硬地网球场6块，练习场地10块；标准塑胶篮球场2块，练习用篮球场4块；室内场馆包括羽毛球场、壁球馆、保龄球馆；以及儿童娱乐中心等项目。

三、投资收益估算及风险分析

（一）、投资估算

“长寿湖国际运动休闲公园”项目的投资估算范围主要包括租地费用、建设工程及安装费用、设备购置及安装费用等。估算依据主要包括：各级主管部门颁发的文件、最新重庆市建设工程费用定额、市建设部门的相关配套文件等。租地费：根据长寿区文件，长寿湖旅游风景区公园类项目租地费用为600元/亩.年计算。设备购置及安装费则根据市场调节价格为准。

经初步估算：共需总投资为1.48亿元。（不含每年42万元的场租费用）

项目投资估算汇总表

（二）、收益分析

根据长寿湖未来规划预测：到2006年旅游接待达到60万人次；2010年3—5万居住人口，旅游接待超过120万人次。预计该运动休闲公园建成后的游客接待量可达到平均每年30万人次，按平均每人次在公园类的各种消费为200元，毛利润30％计算（含运动、餐饮、住宿、体育商场等），该园每年收入可达1800万元，除去租地费用42万元、维护费用600万元等，该园每年可净收入约1150万元。随着经济环境的改善、长寿湖区整体开发持续升温，可以预见在未来几年运动公园的游客数量将有20％的增长，整体收益能力将大大增强。

(三)、风险分析

1、市场风险

该项目处于长寿湖旅游风景区的整体开发之中。且项目建设内容有别于风景区类其他项目，又比市内其他运动主题公园的项目设施更为齐全，含旅游、运动、休闲、疗养、餐饮、住宿等。既有秀美的湖光山色，周边又有强有力的产业支撑。市场风险较小，不影响项目的可行性。 2、技术风险

该项目对地理地质环境的要求较小，且长寿湖旅游风景区类各项地理地质环境资源较好，技术风险较低。 3、风险

目前，国家继续坚持经济建设为中心，全面建设小康社会，以和平发展为主题的，且未来发展态势良好。同时，国家提倡全民健身运动已是一个较长时间的主导，所以该项目的风险较小。 4、社会风险

本项目的建设，满足长寿湖地区广大人民群众的根本利益，对地区的旅游、健身、休闲娱乐等各方面的进步，起着十分重要的带动作用，能够得到社会的广泛关心和普遍支持，社会风险较低。

项目评价：

项目SWOT分析

1、 项目优势分析（S）

该项目进行了很好的定位，打造一个生态型公园。突出水上运动、球类运动等优势。

进行了很好的功能分区规划，还有详细的财务预算及风险分析、收益分析等，是一个很详细具体的项目。

初期投资高、占地面积大、设备众多、项目具有吸引力。

盈利多元化，除门票收益以外，建有专门的综合服务区，为游客提供休闲餐饮场所、商品购物场所引导消费、刺激消费。

该项目的建设为当地经济带来一定好处，带来的大量人流可以带动当地的物流、信息流、资金流和商品流的运转，使区域经济的发展更具活力、竞争力和生命力。

2、项目劣势分析（W）

我通过查资料得知该项目的道路可达性不理想，从高速路口到达项目地的公路为乡村公路，而且距离主城区较远，即使到达长寿区也有近30公里，影响周边消费者的消费频率。高速公路收费高影响消费频率。从重庆达到长寿湖的高速路往返过路费为120元，阻碍了不少来自市区的消费者，影响消费频次。

基础设施及配套不完善。目前，项目周边没有形成较好的基础设施，配套设施都需要自行建设，投资成本较高。

该项目缺乏一定文化内涵作为支撑。应在其参与性趣味性中加入知识性。 没有进行度假区的规划，未来主题公园是向休闲度假趋势发展的，该项目所占地理位置十分优越，生态环境很好，可增加一点度假区的规划。 3、项目机会分析（O）

支持。重庆市非常重视运动休闲项目的开发建设，已经在主城区打造了几个项目，今后几年将在区县打造更多的运动休闲公园项目。本项目可以积极参与到市的规划中。

地方经济活跃。长寿区两大工业园区进驻企业不断增加，其中包括川维、重钢等大型企业，极大增强了长寿区的消费能力。同时长寿湖风景区的整体开发也在进行中，已经有一些大客户签约，准备投资开发长寿湖，这将进一步提升该区域的消费能力。但在长寿区周边缺少体育设施，原有的水上娱乐设施档次较低，这为运动休闲公园项目提供了空间。 4、项目威胁分析（T）

重庆的体育公园较多。目前重庆已经建设有大田湾、奥体中心等大型体育公园，主城各区也按照“一场两馆”的规模建设众多体育公园。在房地产集中开发区域，已经规划了众多市政体育休闲公园，这些都对次项目构成一定威胁。

总结：该项目是一个集生态保护、体育运动、休闲娱乐为一体，以水上运

动和球类运动为特色的体育运动公园。是主题公园中的一类，这种项目最大特点就是赋予游乐形式以某种主题，围绕既定主题来营造游乐的内容与形式。园内所

有的建筑色彩、造型、植被游乐项目等都为主题服务，共同构成游客容易辨认的特制和游园的线索。我对此项目进行了swot分析，就像上面的swot分析中讲到的一样，目前重庆已经建设有大田湾、奥体中心等大型体育公园，在房地产集中开发区域，已经规划了众多市政体育休闲公园，这些都对该项目构成一定威胁。那么怎么样才能变劣势为优势，这就需要在该项目中应该增加一个具体的品牌文化策划团队，为后期的公园文化进行策划。该项目其实也属于旅游的一种，旅游文化是主题公园成功发展的核心和灵魂。首先应该进行独特品牌塑造阶段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具体包括：品牌定位、品牌创意以及品牌形象塑造三大部分内容。通过品牌定位明确品牌的个性与发展方向；通过品牌创意设计有特色的、理想的品牌名称和标志；通过品牌形象塑造将良好的品牌信息传播给游客，强化游客对旅游品牌的正面认知和评价。再是品牌扩张阶段：在成功塑造品牌后，为使该品牌不断发展壮大，相应采取的品牌延伸发展战略，该战略的核心是对成熟的品牌资源充分的开发利用，使品牌的生命不断延长，品牌的价值不断扩大。目前先让该主题公园取得成功后，再将其品牌延伸到相关产业。最后是品牌维护阶段：当该主题公园的品牌进入成熟期后，其所关注的重点是确保所拥有的品牌优势不被削弱，这时主题公园要善于分析竞争对手，采取有效的应对措施。该战略的实施应注意自身品牌的保护（包括：注册、防伪、维权等）以及品牌内容的创新等方面，从而实现主题公园品牌的全面盈利。