第３ｌ卷第６期 ２ ０ １ １年６月 成宁 学 院学报 Ｖ０１．３１．Ｎｏ．６ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｘｉａ 哑Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｊｕｎ．２０１１ 文章编号：１００６—５３４２（２０１１）０６—０１１４—０３ 基于典型宗地的西宁市居住用地集约利用评价 宋成舜，陈 志，翟文侠 （成宁学院 资源与环境科学学院，湖北摘成宁４３７１００） 要：节约集约利用土地已成为发展循环经济和建设节约型社会的重要内容之一．以西宁市市区２００８年建设 用地数据为依据，划分城市土地利用类型，选择居住用地的典型宗地，运用综合评价法测算出各宗地的土地利用 集约度，并对评价结果进行了分析．结果表明：西宁市居住用地集约利用水平较高． 关键词：居住用地；集约利用评价；典型宗地；西宁市 中图分类号：Ｆ３０１．２４ 文献标识码：Ａ 目前，我国工业化和城市化进程快速推进，城市空间过 度扩张和土地利用效率低下已严重制约了社会经济的可持 续发展．在《关于促进节约集约用地的通知》和党的 十七届三中全会对土地管理制度提出节约集约原则的背景 约利用评价指标体系，对功能区典型宗地集约利用程度进 行评价，对于促进城市土地内涵挖潜和集约式扩张、优化城 市土地利用空间布局、缓解土地供需矛盾、实现城市可持续 发展，都具有重要的理论意义和实践意义． １研究区域概况 下，在当前城市存量土地有限、城市空间外向扩张受阻的条 件下，无论是从土地资源保护，还是从城市发展和城市土地 西宁市是青海省省会，位于青藏高原东北部，东经 １０１。３０ ００ 一１０１。５６ １５ ，北纬３６。３Ｏ ００”一３６。４７ ３０ ，是省 合理利用角度，都决定中国只能走土地集约利用的道路，土 地集约利用就成为了发展循环经济和建设节约型社会的必 然选择 Ｊ．一个城市土地集约利用潜力的评价分宏观、中 观、微观三个层次，宏观层次的评价是对一个城市土地集约 利用水平的总体评价，中观层次是对城市内部区域的评价， 政治、经济、文化、教育、科技、交通和商贸中心，有着２１００ 多年的悠久历史，现辖城东、城中、城西、城北四个区和大 通、湟中、湟源三个县，以及正在建设的西宁（国家级）经济 技术开发区，总面积７６９０．１ｌｋｍ ，其中市区面积 ４９７．１ｌｋｍ ．西宁市是黄河上游第一个百万以上人口的中心 微观层次则是对具体地块的评价 Ｊ．宏观评价和中观评价 有助于城市间和城市内部规划的完善，而具有可操作性的 微观（地块或宗地）评价，更具有实践意义． 自２Ｏ世纪９ｏ年始，国内城市土地集约利用研究 城市，人口由汉、回、土、藏、蒙、满、撒拉等３６个民族组成． 西宁市地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，地势西 北高、东南低，河湟区宽谷中多为土壤肥沃的盆地，市区平 均海拔２２９５ｍ，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区，呈“四 山夹三河”的地形大势． 西宁市年平均降水量３８０ｍｍ，年平均气温７．６＇Ｕ，最高 气温３４．６℃，最低气温零下１８．９℃，属于高原半干旱 气候．冬季受寒冷空气的侵袭较少，成为青藏高原冬季的 “避风港”；夏季平均气温１７—１９ ，气候宜人，是消夏避暑 胜地，素有“中国夏都”的美誉． 迅速展开，城市土地集约利用研究日益增多，从研究的尺度 来看，研究层次多集中在宏观尺度、中观尺度和微观尺度的 研究相对较少；从研究区域的分布来看，研究对象主要为经 济发达地区的大城市，欠发达地区的城市土地集约利用研 究较少，尤其是从微观尺度出发，对西部经济欠发达地区的 城市进行土地集约利用研究更显薄弱． 近年来，西宁市经济增长迅速，城市化水平稳步提高， ＧＤＰ从２００１年的１１７．７５亿元增长至２００８年的４２２．１９亿 元，城市化率也由２００１年的５６．８４％增长至２００８年的 ６１．０２％．随着西部大开发战略的实施，从２０００年开始，西 宁市建设用地持续增加，城市规模不断扩大，建成区面积由 ２０００年的５９．１５ｋｉｎ 扩展到２００８年的７５．００ｋｍ ，年均增幅 ２００８年全市国民生产总值４２２．１９亿元，总人１ １２１７．７９ 万人，其中农村人口８４．８９万人，城镇人口１３２．９０万人．近 年来，随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快，西宁市 的发展迎来了新的历史机遇． ２评价单元选择 达３．３５％．经济与城市化的迅速发展、城市用地的快速扩 展与粗放利用，使市区土地资源稀缺性矛盾进一步加剧，已 严重威胁到西宁市社会经济的持续发展．本文以西宁市建 设用地为研究对象，从微观层次出发，在划分功能区的基础 上，选择居住功能区中典型宗地作为评价对象，构建土地集 ２．１居住功能区划分 功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向、 基准地价等条件大体一致的区域．其划分与合并按照土地 开发利用强度的均质性、土地利用结构的相似性、土地利用 方向的一致性等特点 Ｊ，并综合考虑地形、地物边界一致 ・收稿日期：２０１１—０３－２０ 基金项目：湖北省教育厅科学技术研究项目（］３２０１０２８０３）；／Ｏｌ北省教育厅人文社会科学研究项目（２ｏｏ％１４８） 第６期 宋成舜，陈志，翟文侠基于典型宗地的西宁市居住用地集约利用评价约度评价各指标采用下式进行指标标准化： ＝ｌ１５ 性、行政区划相对完整性和基准地价保持一致性等原则将 城市划分为若干个功能区，功能区数量取决于城市规模和 评价范围的大小． 鲁 将西宁市划分为居住功能区、商业功能区和工业功能 区三种类型．在功能区的地域范围内，划分出１８个功能区， 表１ 西宁市居住用地集约利用评价指标体系 其中居住功能区９个、商业功能区５个、工业功能区４个． 划分的居住、商业、工业各功能区的各项指标均符合功能区 划分的原则，从功能区分布来看，商业功能区和居住功能区 主要集中在西宁市城市的十字中心，工业功能区主要分布 在城东区、城西区和城北区的边缘地带． ２．２宗地选择 宗地是指在城市某一功能区内设定的，其深度、宽度、 形状、用途、利用程度等特征在该区域内具有代表性，在该 功能区中可以起示范及比较标准作用的宗地或地块 ２］．宗 地的选择必须遵循以下原则：（１）能反映功能区土地使用 的状况；（２）地籍资料、地价资料等完备；（３）土地形状规则 或基本规则，面积适中；（４）空间分布相对均匀 Ｊ． 居住用地的选择原则是：（１）具有较强的代表性，能较 全面地反映出西宁市住宅小区集约利用的整体水平；（２） 具有可比性，能反应出西宁市不同地理位置住宅小区用地 的集约利用程度；（３）可操作性，住宅用地集约利用评价指 标数据便于搜集；（４）合理分布，所选评价住宅小区在全西 宁市地域分布上比较均衡、能广泛代表市区内居住用地的 均质区域 Ｊ． 按照居住用地选取原则，选取十个居住用地评价单元， 分别是：香格里拉城市花园、昌运世纪村、新宁花苑紫恒城、 国际村夏都家园 锦绣江南、半岛花园、城市先锋、新千明仁 苑、金帝都市花园和鸣翠柳山庄． ３评价方法 ３．１评价指标体系建立 评价指标体系着重反映城市土地集约利用的总体状 况，并综合、全面反映城市土地集约利用的各个方面．它一 方面要反映城市土地集约利用的共性，另一方面要体现具 体城市土地利用的特征 Ｊ． 指标选取在遵循综合性、层次性、系统性、性和可 操作等原则的基础上，主要考虑土地使用强度、土地投入状 况和土地产出效益，参照现有建设用地集约利用评价指标 的选取情况和《建设用地节约集约利用评价规程》，结合西 宁市区域特点，建立了西宁市典型居住用地集约利用评价 指标体系（见表１）． ３．２指标理想值确定 根据国家和地方制定的各种技术规范，结合国家、区域 国民经济和社会发展规划等目标，依据西宁市土地利用规 划、城市规划、行业等确定的技术指标，在充分调查的 基础上，利用相关数据资料，初步制订了各项评价指标理想 值的参考范围，邀请了从事西宁市社会经济规划、管理工作 的领导与学者组成的ｌ１位专家，通过三轮咨询，最终确定 了西宁市居住用地各项指标的理想值（见表２）． ３．３指标标准化 为使各指标数据具有可比性，需采用标准化来处理原 始数据，以消除单位和量纲，得到各项指标的评价分值．集 数据来源：＜西宁统计年鉴＞（２００８）、＜西宁市土地利用现状图）（２００８）、 ＜西宁市土地级别边界与基准地价图》（２０ｏ８） 式中： 为第ｉ项指标标准化值的初始值；“ 为第 项 指标理想值； 为第 项指标实际值． 根据有关指标或对应理想值的特征差异，需要对指标 标准化值的初始值按照以下原则处理，确定各项指标标准 化值 ，具体原则如下： （１）当 只是一个唯一值且不等于０，并且愈大愈佳 时，应分别处理：若 ≥１， ＝１，表示指标实际值为合理 状态；若 ＜１， ＝ ，计算结果表示评价宗地的对应指 标实际值与理想值的差距． （２）当 不是一个唯一值而是一个区间值时，应分别 处理：若６ｉ隶属ｕ 所在区间， 直接赋为１，表示指标实际 值为合理状态；若６ｆ＞ｕ 的上界值， ＝ ，但此时式中的 “ 取相应理想值的上界值，表示指标实际值超过理想值的 状况；若 ＜ｎ 的下界值， ＝ ，但此时式中的ｎ 取相应 理想值的下界值，表示指标实际值与合理值的差距． （３）当ｕ 只是一个唯一值且不等于０，并且大于或小于 都不合理时， ＝ ：计算结果小于１，表示评价宗地的对 应指标实际值与理想值有差距；计算结果大于１，表示评价 宗地的指标实际值超过理想值；计算结果等于１，表示评价 宗地的指标实际值为合理状态． ３．４子目标和指标权重确定 权重依据评价指标对建设用地节约集约利用的影响程 度确定．按以下公式计算指标权重值： ＝ 式中： 为第 项子目标或指标的权重； 为专家＿『对 于第ｆ项子目标或指标的打分；ｎ为专家总数． 组织了对西宁市社会经济发展与土地利用水平比较熟 悉的２１位专家，对各项子目标或指标的权重进行了两轮打 分，第二轮的打分参考第一轮打分结果，并以第二轮打分为 直接依据，最终确定了西宁市居住用地集约利用评价子目 标和指标权重值（见表２），得到的权重结果均通过了方差 １１６ 检验，符合评价标准． ３．５集约度计算 （１）子目标分值计算 典型用地子目标集约度计算公式为： ＾ 咸宁学院学报 第３ｌ卷 从居住用地评价结果可看出，西宁市典型居住用地土 地集约利用程度处于较高水平，综合集约度在９８．５１— ６７．０４之间，其中４个居住小区处于集约利用水平，５个居住 小区处于适度利用水平，１个居住小区处于低度利用水平． Ａ ＝乏（ Ｘ ）Ｘ１００ 式中：Ａ 为 子目标的土地利用集约度分值；Ａ 为ｉ子 新千明仁苑、新宁花苑紫恒城、城市先锋和国际村夏都 家园都属于基础设施完善，生活设施完备，综合容积率高、 人口密度大、基准地价高的评价单元，土地利用属于集约利 目标 指标的土地利用集约度分值； 为 子目标 指标的 权重值，Ｏ≤ ≤１，所有指标的权重值和为１；ｎ为指标个 用类型，尤其是新千明仁苑和新宁花苑紫恒城的土地集约 数． 表２西宁市居住用地土地集约利用评价指标权重和理想值‘ 目标 子目标 权重 指标 权重理想值 综合容积率０．５８ ２．８０ 土地利用强度０．３３ 建筑密度 Ｏ．４２ ０．５０ 地土地拟强度㈣生 度： ： 土地产出效益０．３６ 人口密度 Ｏ・６２ １２００・００ 基准地价０．３８ １３００．００ （２）目标集约度综合分值计算 典型用地综合集约度计算公式为： ｎ Ａ＝∑（ × ）×１００ 式中：Ａ为典型用地的土地利用集约度； 为第ｉ项子 目标权重，０≤屈≤１，所有子目标的权重值和为１；Ｆｉ为对应 的某项子目标标准化值；ｎ为子目标个数． ３．６集约类型划分 参考全国类似用地的平均水平作为评价依据，并通过 问卷调查、专家咨询等方式最终确定居住用地集约利用水 平的评价标准．按照过度利用类型Ａ≥１００％、集约利用类 型８５％≤Ａ＜１００％、适度利用类型７０％≤ ＜８５％、低度利 用类型Ａ＜７０％的原则，相应地将居住用地的土地集约利 用程度划分为过度利用、集约利用、适度利用和低度利用四 个等级． ４结果与讨论 依据上述评价方法，得出西宁市典型居住用地集约利 用评价结果（表３）． 表３西宁市居住用地集约利用评价结果 利用指数均超过了９７，说明这两宗土地处于高度集约程度 状态，土地已经得到了充分利用．而半岛花园、香格里拉城 市花园、金帝都市花园、昌运世纪村和锦绣江南等５宗居住 用地的集约度相差不大，其土地利用强度、土地投入强度和 土地产出效益与集约利用类型的宗地相比还有一定的差 距，属于适度利用类型，虽有潜力可挖，但规模较小．位于西 宁市城中区南大街与南山路交叉口东北角的鸣翠柳山庄， 因其建筑属于多层住宅，综合容积率低，绿化率高，人口密 度小，且基准地价处于２级范围内，所以，在选择的十个居 住用地评价单元中，鸣翠柳山庄的集约度最低，只有６７．ｏ４， 属于低度利用类型． ５结论与建议 从整体评价结果来看，居住用地集约利用水平较高，这 与西宁市居住用地利用的现状基本一致，说明本研究具有 一定的实践指导意义．但也存在需要进一步探讨的问题，如 集约利用评价体系的完善；集约利用机理、过程和效应的加 强；集约利用研究方法的创新等都会使微观尺度的城市土 地集约利用研究成果更加丰富、更加准确． 针对西宁市居住用地利用现状，为进一步提高城市居 住用地的集约利用程度，一要深化行政改革，控制住宅 用地规模；二要编制科学合理规划，引导用地合理分布；三 要规范土地供应管理，提高土地利用强度；四要加大土地投 入强度，改善居住小区环境；五要增加土地产出效益，促进 节约集约用地；六要盘活城市存量土地，深化土地内涵挖 潜． 参考文献： ［１］邵晓梅，刘庆，张衍毓．土地集约利用的研究进展及展 望［Ｊ］．地理科学进展，２００６，２５（２）：８５～９５． ［２］陈莹，刘康，郑伟元，等．城市土地集约利用潜力评价的 应用研究［Ｊ］．中国土地科学，２００２，１６（４）：２６—２９． ［３］甄江红，成舜，郭永昌，等．包头市工业用地土地集约利 用潜力评价初步研究［Ｊ］．经济地理，２００４，２４（２）：２５０ ～２５３． ［４］郑新奇，王筱明，王爱萍，等．城市宗地集约利用潜力评 价方法研究一以济南市城区为例［Ｊ］．资源科学，２００５， ２７（６）：７１￣７５． ［５］林坚，陈祁辉，晋碌瑶．土地应该怎么用一城市土地集 约利用的内涵与指标评价［Ｊ］．中国土地，２００４，（１１）： ４～７．
