国土与自然资源研究・４８・ＴＥＲＲＩＴＯＲＹ＆ＮＡＴＵＲＡＬＲＥＳＯＵＲＣＥＳＳＴＵＤＹ文章编号：１００３—７８５３（２０１１）０３－－００４８—０２基金项目：２００８年国家社科基金西部项目阶段性成果（０８ＸＪＹ０２４）中图分类号：Ｆ５９２．７２０１１Ｎｏ．３文献标识码：Ａ基于增长极理论的旅游地产发展研究一以桂林为例尹铎，吕华鲜（桂林理工大学旅游学院，广西桂林５４ｌ００４）摘要：旅游地产作为房地产业与旅游业的联动与结合，时下正越来越多的被运用于旅游开发建设中并成为房地产投资的一大主流。本研究基于“增长极理论”，以桂林国家旅游综合改革试验区为例，分析了桂林培育旅游地产作为新兴增长极的条件，提出了吸引具有创新能力的企业与企业家进驻地产市场、利用旅游产业规模集聚发展旅游地产、筹建“飞地”地产酒店等构想与思路。关键词：增长极理论；旅游地产；桂林ＭａｎａｇｅｍｅｎｔＹＩＮＤｕｏｅｔＯｆＴｏｕｒｉｓｍＥｓｔａｔｅＴｈｒｏｕｇｈ“ＧｒｏｗｔｈＰｏｌｅＴｈｅｏｒｙ＂——ＡＣａｓｅＳｔｕｄｙｏｆＧｕｉｌｉｎａｌｌ（ＧｕｉｌｉｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙｅｏＨｅｇｅｏｆｔｏｕｒｉｓｍ，ＧｕａｎｇｘｉＧｕｉｌｉｎ５４１００４，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈｔｈｅｃｌｏｓｅｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎｏｆｔｏｕｒｉｎｄｕｓｔｒｙａｎｄｅｓｔａｔｅｉｎｄｕｓｔｒｙ，ｔｏｕｒｉｓｍｅｓｔａｔｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｏｄｅｈａｓｂｅｃｏｍｅｓｔｒｅａｍｓｉｎｔｏｕｒｉｓｍｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔａｎｄＧｕｉｌｉｎＮａｔｉｏｎａｌｅｓｔａｔｅｏｎｅｏｆｔｈｅｍａｉｎ－ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ．Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｕｓｅｄｔｈｅｔｈｅｏｒｙａｓｏｆ“ＧｒｏｗｔｈａｎＰｏｌｅ’’ｔｏｄｉｓｃｕｓｓｗａｙｓｏｎｔｏｄｅｖｅｌｏｐｔｏｕｒｉｓｍａｂｏｕｔｅｓｔａｔｅ．ＴａｋｉｎｇＴｏｕｒｉｓｍＣｏｍｐｒｅｈｅｎｓｉｖｅＲｅａｒｍＴｅｓｔｉｎｇＡｒｅａｔｏｅｘａｍｐｌｅ，ｂａｓｅｄｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ“ＧｒｏｗｔｈＰｏｌｅ”，ｗｅｐｒｏｐｏｓｅｄｏｆｔｏｕｒｉｓｍｉｎｄｕｓｔｒｙ＇ｓｇａｔｈｅｒＫｅｙｗｏｒｄｓ：ＧｒｏｗｔｈＰｏｌｅｔｏｓｏｍｅｓｏｌｕｔｉｏｎｓｄｅｖｅｌｏｐｔｏｕｒｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍ，ｉｎｃｌｕｄｉｎｇ：ａｔｔｒａｃｔｉｎｇｉｎｎｏｖａｔｉｖｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅａｎｄｅｎｔｒｅｐｒｅｎｅｕｒｓ，ｔａｋｉｎｇｔｈｅｏｒｙ”．ａｄｖａｎｔａｇｅｅｓｔａｔｅ，ｓｅｔｔｉｎｇｕｐｐｒｏｐｅｒｔｙｈｏｔｅｌｔｈｒｏｕｇｈ“Ｅｎｃｌａｖｅｔｈｅｏｒｙ；ｔｏｕｒｉｓｍｅｓｔａｔｅ；Ｇｕｉｌｉｎ１增长极理论与旅游地产１．１增长极理论增长极（ＧｒｏｗｔｈＰｏｌｅ）理论由法国经济学家佩鲁提出。佩鲁最初提出的理论中增长极只是一种抽象的制象空间里的矛盾力，最终由其弟子布代维尔赋予增长极地域性，形成现今可以为区域经济发展广为应用的理论模式…。各地由于环境差异，增长极的培育模式可分两种：漂移与叠加。其中叠加主要是“增长极利用已有的基础，结合产业发展的新要求，通过变革来实现增长极的低成本成长，引领区域经济的继续发展”口１。相较于漂移模式，叠加模式更有利于指导区域在原有基础上形成向心力带动经济继续成长。在我国经济发展中，应用最典型的例子就是上海浦东的开发与建设１３１，现今浦东开发区及其内部的新型产业已经成为激活上海经济再起飞的增长极，并成功辐射长三角地区经济的整体发展。１．２旅游地产中国大城市旅游发展正朝着休闲体验旅游阶段迈进，旅游产业的转型与升级，使得面临空置率较高困境的传统房地产市场与旅游产业频频联姻，旅游地产迎来了黄金发展时期。目前学术界对于旅游地产尚未形成统一定论，普遍接受的观点是，？旅游地产包含四类：旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产”【４】。狭义上的旅游地产指，伴随着旅游景区建设投资公司兴建的景区周边的商业地产与住宅地产项目。广义的旅游地产，“包括旅游度假区、休闲度假村、度假酒店、高尔夫球场等休闲文化养生度假产品”１５ｌ。１．３增长极与旅游地产一个地方的社会经济增长总是靠一些增长极来带动的，增长极包含两个明确的内涵：“一是作为经济空间上的某种推动型产业；二是作为地理空间上的产业集聚城镇，即增长中心”【６】。根据增长极理论，增长极叠加模式的形成必须具备以下条件：一是必须要有一批有创新能力的企业和企业家。二是必须具有规模经济效益，三是要有良好的投资环境和生产环境。在深圳华侨城控股公司企业开创“主题公园社区”模式以来，国内一大批房地产企业与旅游企业纷纷将目光投向旅游地产并致力于研究、应用新型的旅游地产开发模式，经济增长潜力十足，企业活力无限。一旦旅游地产在一个新的地域被开发。“不同企业分享公共基础设施并伴随垂直一体化与水平一体化利润，会大大降低生产成本，形成产业集群价格竞争的基础”【７１，从而形成规模效益。旅游地产作为房地产业与旅游产业这两个黄金产业的交叉衍生产物，结合了两个产业的优势。旅游地产在经济空间上完全可以成为创新的推动型产业，在地理空间上也便于形成产业集聚，适合作为值得关注的新兴增长极在地方进行叠加培育。２桂林培育旅游地产为新兴增长极优势分析“自‘十五’以来广西的国民经济持续快速发展，但发展水平低，经济总量小，贫穷落后仍然是基本情况”Ｉｓ］。桂林经济发展情况在广西排名较前但是在全国任然比较落后，若将旅游地产作为桂林新型增长极进行培育，一旦旅游地产作为新的增长极开始成长，日后其分工和专业化的动态比较利益就会很高，经济发展潜力将会增大，从而有可能实现经济的超常增长，并吸引国内外资本争夺新的超额利润的产业集聚。２．１桂林生活环境利于旅游地产成为新的增长极桂林地处湘桂走廊南端，气候温和、雨量充沛，有“三冬少雪，四季常花”之说，具有最适合人类居住的自然环境。居民居住生活成本相对其他地区低，建有国家商品粮基地和蔬菜基地，根据桂林市土地利用总体规划（２００６－２０２０）测算，现在耕地能够及时为当地居民提供丰富多样、足量的粮食和蔬菜等生活必需口，能够满足未来人口增加的需要。冬季没有北方长达５个月的采暖期，夏季也没有热带地区过多的高温天气，对能源、电力等的消耗相对较低，符合发展“低碳经济”、‘‘绿色经济”的要求。２．２桂林旅游业为发展旅游地产提供了营销保障桂林旅游自古美名满天下，从１９７３年发展旅游业至今桂林旅游走过了３０多年的辉煌历程。旅游业已发展成为产品结构齐全、规模强大的产业体系。桂林自然景观和人文景观分布全市各地，城市核心地带拥有象鼻山、叠彩山及“四湖”等一大批分布相对集中的著名旅游景区，城市外围群山环绕，１２个县域旅游蓬勃发展。２００９年桂林共接待游客１８６０．０８万人次，同比增长１４．３３％，实现旅游入境人口稳步增长。依托桂林旅游业开发出的旅游景区景点成为开发旅游地产的重要吸引物，持续增长的旅游人数更是为发展旅游地产提供了营销的保障。万方数据尹铎等基于增长极理论的旅游地产发展研究——以桂林为例・４９・２．３发展桂林地产市场的条件得天独厚２００９年由有关部门批准建设桂林国家旅游综合改革试验区，强调要继续保持桂林旅游业在区域乃至全国的领先地位，将给予桂林不少涉及旅游、工业、农业、房地产业等多个行业的优惠。桂林市对发展房地产业十分重视，在２００９年的《工作报告》中提出了要“积极发展房地产业”【９ｌ。旅游地产属于在传统旅游项目之上的较为高端的消费产品，桂林要开发高中端商品住房的提出为鼓励桂林旅游地产的发展提供了得天独厚的条件。２．４桂林地产市场已初具规模从销售面积上看，桂林房地产成逐年上升状态，即使在全球地产饱受经济危机影响的２００８年也保持了较高的销售水品。从房地产价格上看，与全国较为发达的城市相比桂林房价任处于较低水品。总体来说，目前桂林市“安厦”、“彰泰”等房地产品牌已经建立，如北京总住集团等国内一大批知名开发商也开始进驻桂林市场，房地产市场前景广阔。３基于增长极理论的桂林旅游地产构建方法３．１吸引具有创新能力的企业与企业家进驻地产市场根据增长极的叠加模式，新型增长极的建立要聚集大量企业，拥有生产、人才、信息等要素，各要素能在企业中自由流动达到资源优化的作用。２０１０年桂林市进行了１１个包括象山景区中法合资项目、芦笛景区“世界名人与桂林”项目在内的旅游建设新项目的招商签约活动。在此绝好的机会之下，市场将起到充分而积极的作用，最大最强的企业将加入桂林旅游改革的竞争，最前沿时尚的要素将促使旅游景区和旅游地产拥有崭新的规划理念。在新旅游建设项目中企业家应运用生态旅游资源为平台，策划开发休闲度假旅游景区作为整个旅游度假地产的经营核心，继而为在旅游景区周边设置相关旅游地产提供可能。如可以在漓江东岸旅游新区项目中建设大型多样化的高尔夫基地，在满足桂林新市民高端旅游需求的同时，打造举办国际性体育赛事的基地。３．２利用旅游产业规模集聚发展旅游地产桂林景区景点众多且分布相对集中，仅市区就有景区１３个，整体旅游企业数量众多且规模集聚，达成了增长极形成的必要条件。但是桂林山多矮小且水面不高的特点再加之先前房地产开发商不合理圈围景观的建筑格局，导致了桂林公共景观的私有化，许多景观在外围根本无法观赏。于是很多游客感慨“只有在阳朔才感受到了山水的甲天下”，造成桂林市区客源流失。在桂林可以在城市景区周边的土地管理上引入土地竞争机制，公开投标以优化资源配置，用最合适的规划方案实现土地合理利用。如可以在桂林城市象征的象山景区周围建起与北京上海等超级城市的ＣＢＤ商圈不同的矮楼商务群，吸引珠三角、港澳特区及东盟国际的高端商务人士人驻，在保证市民可以欣赏桂林山水的同时，为桂林城市发展吸引更多的商机。３．３流转集体建设用地开发乡村旅游住宅地产应该选取有潜力有条件的地方做为增长极发’展的载体。乡村土地用途可分为两种，一种是农田耕地，一种是集体建设用地。桂林乡村旅游虽然发展迅速，但总体任处于“农家乐”与初级的农业休闲阶段。因此可以将农田耕地统一大规模种植农林作物以发展主题明确的旅游大地背景，而将部分集体建设用地使用权流转吸引投资，在不破坏乡村聚落景观的前提下开发乡村旅游住宅地产。让旅游企业雇佣当地农民在社区内工作，给农民有地又有工作的机会。桂林乡村山水交错相映成辉、情景交融，大有陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”之妙。万方数据开发经营者在地产项目中应设计山水养生旅游元素，达到为居民服务和集聚人气的效果，以建造国际养老旅居的超大型社区，最终与桂林乡村旅游景点伴生成为桂林休闲旅游目的地。３．４筹建“飞地”地产酒店当培育的“增长极乘数效应难以在区内实现，就有可能使增长极成为地域经济中的“飞地”（Ｅｎｃｌａｖｅ），即“飞地”区域是与周围特定环境因素不同的－４，块特定的地理区域”１８１。酒店业是旅游产业一大支柱，旅游经济的重要增长点。目前地产资本大规模进入酒店产业，地产酒店这一新型酒店经营模式在各地广为流行。具体来说，它是一种“地产投资＋酒店”经营的开发模式［１０１。桂林现有酒店较多，但是各酒店之间由于区域分割、交通联结不畅等原因没有建立战略合作联盟，无法达到举办大型会议的规模和要求。在培育旅游地产为推进性产业时，在酒店开发中可以引用地产酒店经营模式，并以国内经济发达地区如上海等省市为“资金飞出地”，以全球知名酒店管理集团如洲际酒店集团为“人才飞出地”，在滨水景观、山地景观优美的集中区规划建设行政管理相对的“飞地”地产酒店集群，实现规模效益。３．５培育旅游地产增长极优质环境目前国家在旅游综合改革方面已初步构建起“一省一岛一市”的格局，云南省、海南岛与桂林市，三地共同扬帆旅游改革浪潮之上。活跃的旅游改革氛围与宽松的环境，对于培育新兴增长极极为有利。借鉴吸收相关经验至关重要，如海南于２０１０年１月国际旅游战略到获批后，导致楼市火爆异常，其呈现的特点和存在的相关问题对于培育旅游地产为新兴增长极的桂林尤为应该引起注意。４结论发展旅游地产可以增加当地居民人口和促进地方经济发展，同时因其丰富了社会关系而增加了长期稳定的旅游新客源而成为一种切实可行的经营模式，特别是对于桂林这类旅游发展进人成熟期而资源同质化严重的城市，培育旅游地产作为新的增长极，通过内部挖掘以提升规模效益，不失为一种新颖且独到的城市旅游发展模式。参考文献：【１】赵阳，姚丽虹．基于发展极理论的广东区域经济发展比较分析【Ｊ】．广东农业科学，２０１０（０６）：３０４—３０６．【２１段世德，寿厉冰．漂移与叠加一增长极的两种成长模式及启示【Ｊ】．湖北社会科学，２００８，（０５）：８１—８４．【３】邱云美．增长极理论与欠发达地区经济发展【Ｊ】．丽水师范专科学校学报，２００４，（０２）：３４—３６．【４】文彤．城市旅游住宅地产发展研究【Ｊ】．城市问题，２００６，（０９）：３３—３６．【５】张志勇．西双版纳旅游地产业发展策略初探【Ｊ】．云南党校学报，２０ＬＯ（１１）：１１８—１２０．【６】杨阿莉．增长极理论对西部生态旅游规划的启示【Ｊ】．开发研究，２００６。（０６）：７９—８２．【７】秦国文，李斌．经济增长极实现条件分析【ｊ】．求索，２００７，（０５）：３０—３２．【８１吕华鲜，程道品．基于“飞地“理论的桂林国家旅游综合改革试验区建设研究【Ｊ】．城市发展研究，２０１０，（０７）：１２７—１３０．【９】李志刚．工作报告一２００９年２月４１３在桂林市第三届人民代表大会第五次会议上【ＥＢ／ＯＬ】．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ，ｇｕｉＩｉｌｌ．ｇｏｖ．ｃｎ／Ｓｋｉｎｓ／Ｚｈｅｎｇ－Ｗｕ／ｎｅｗｓｈｔｍｌ／ｚｔｂｇｒ２００９０４０１０８２７５６．ｈｉｍ，２００９－０２－０４．【１０】牟真臻．地产酒店开发问题探折【Ｊ】．商业时代，２００９。（３６）：１０５—１０６．作者简介：尹锋Ｉ１９００一）．男。主要从事民族旅游研究。（２０１ｌ—０２—２１收稿袁海蜂编辑）基于增长极理论的旅游地产发展研究——以桂林为例
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
尹铎， 吕华鲜
桂林理工大学旅游学院,广西,桂林,1004国土与自然资源研究
TERRITORY & NATURAL RESOURCES STUDY2011(3)
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